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民商案例

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隋**與李**房屋買賣合同糾紛案

遼寧省高級人民法院

2014)遼審一民申字第435

再審申請人(一審原告、二審上訴人):隋**

委托代理人:張雨

被申請人(一審被告、二審被上訴人):李**

委托代理人:關海豐

再審申請人隋春海因與被申請人李國春房屋買賣合同糾紛一案,不服沈陽市中級人民法院(2013)沈中民二終字第1555號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查。現已審查終結。

隋春海申請再審稱:(一)一審查明的事實錯誤。1.契約書中村負責人吳本魁不是本人所簽。2.村民決議是偽造的。(二)原審錯誤理解宅基地使用權取得的條件。因李國春的戶籍在內蒙古,不能僅憑村委會在雙方交易的契約上蓋章就取得了村民資格。(三)原審對非本村村民買賣農村房屋的效力理解錯誤。因農村房屋的買賣必然導致占有宅基地的轉讓,宅基地的買賣違反了《土地管理法》第六十三條強制性規定,雙方簽訂的房屋買賣合同應為無效。(四)從交易公平原則,雙方的契約行為也應無效。雙方當場房屋交易價格是7萬元,僅過5、6年時間,現該房屋已經動遷,李國春已經與動遷得到補償金額價值80萬元。綜上,請求依法再審。

李國春提交意見稱:(一)二審法院查明的事實清楚,適用法律正確。1.200549日雙方經于山村委會加蓋公章及時任負責人吳本魁簽字,簽訂房屋買賣合同。2.我支付全部購房款后,隋春海將訴爭房屋交付給我使用至2012年該地區動遷止。3.訴爭房屋沒有過戶更名,但不影響合同效力。4。訴爭房屋房產證一直是案外人張國有的名字,為了辦理房產更名過戶手續,我多次找隋春海及村委會。20095月于山村委會召開村民代表會議,確認了訴爭房屋歸我妻子呂艷紅,并經過東陵區街道辦事處同意,因此,我通過買賣房屋的方式取得了合法的宅基地使用權。(二)二審對農村房屋轉讓與宅基地轉讓之間的關系理解正確。(三)從社會效果看,認定合同有效有利于經濟往來的穩定,符合誠實信用原則。(四)從法律效果看,合同有效一方面有利于制約農民隨意處分自己的房屋和宅基地,穩定房屋現有的占有關系,加強對誠實信用原則的遵守。綜上,應依法駁回隋春海的再審申請。

本院認為:本案爭議焦點是涉案的《私房交易契約書》是否合法有效問題。根據《中華人民共和國合同法》第四十四條規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。首先,從簽訂合同主體看,涉案的房屋是農村房屋,買賣雙方均為農業戶口,雖然李國春不是涉案房屋所在地村集體經濟組織成員,但該《私房交易契約書》中有買賣雙方當事人簽字認可,同時亦有于山屯村民委員會的蓋章和村負責人吳本魁的簽字確認。其次,2009529日、62日,于山村村民代表大會形成會議記錄,針對涉案房屋同意此轉讓行為,且沈陽市東陵區桃仙街道辦事處、街道村鎮建設辦公室亦在該村民代表大會會議記錄上蓋章同意。雖然隋春海主張村民委員會在此契約書上的蓋章只是見證及村民代表大會形成會議記錄系偽造,但其未提供相應證據予以證明。再次,從合同的內容看,合同的簽訂系雙方的真實意思表示,李國春已支付了合理對價,隋春海交付了涉案的房屋。該涉案房屋一直由李國春占有使用至動遷時止。

關于隋春海主張李國春非本村村民購買農村房屋的行為,違反了《土地管理法》相關規定的問題?!噸謝嗣窆埠凸戀毓芾矸ā返諏醯諞?、四款規定:農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。上述規定限于農村房屋轉讓后不再批準宅基地的申請。本案中,李國春具有農業戶籍,且簽訂《私房交易契約書》時,隋春海自愿簽訂,且得到了購買房屋所在集體經濟組織認可。故原審認定涉案《私房交易契約書》合法有效,并無不當。

綜上,隋春海的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一款第(二)、(六)項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定,裁定如下:

駁回隋春海的再審申請。

審 判 長  王景祥

審 判 員  張頌秋

代理審判員  王 雙

二〇一四年五月十五日

書 記 員  張 帆


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